5월9일 다주택자 양도세 중과 부활 및 무주택자 판단 기준 완벽 정리

2026년 5월 9일부터 다주택자 양도소득세 중과 제도가 다시 시행된다. 이에 따라 세입자가 있는 주택을 갭투자로 매수하거나, 다세대 주택 및 주거용 오피스텔 등을 보유한 상태에서 거래를 계획 중이라면 주택수 산정 기준을 정확히 파악해야 한다. 관련 규정과 세무 분석을 바탕으로 핵심 내용을 표와 목록으로 정리했다.

 

주거용 오피스텔과 분양권의 주택수 포함 요건

부동산의 종류와 실제 사용 용도에 따라 주택수 합산 여부가 달라진다.

• 주거용 오피스텔 양도세: 서류상 업무시설이라도 실제 주거용 사용 시 주택수에 포함된다.
• 주거용 오피스텔 취득세: 공부상 용도(업무시설) 기준으로 4.6퍼센트 단일 세율이 부과된다.
• 주거용 오피스텔 보유시, 청약: 주택수에 포함되지 않아 무주택 자격 유지가 가능하다.
• 분양권: 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 1세대 1주택 비과세 및 다주택자 중과 판단 시 주택수에 포함된다.
• 조합원 입주권: 관리처분계획인가 이후 취득 시 주택수에 확정 포함된다.

 

장기임대주택 비과세 특례와 중과 위험

지자체에 등록한 장기임대주택은 주의해서 접근해야 한다.

• 거주주택 비과세 혜택: 본인이 2년 이상 거주한 주택 매도 시, 등록된 장기임대주택은 주택수에서 제외된다.
• 양도세 중과 위험: 매도하려는 거주 주택의 2년 거주 요건을 미충족한 상태로 매도하면, 임대주택까지 모두 주택수에 합산되어 다주택자로 분류된다. 이 경우 최대 82.5퍼센트의 양도세 중과세율을 맞을 수 있다.

 

양도세 중과 계산 시 주택수 제외 항목

다음 요건을 갖춘 주택은 양도세 중과 산정 시 주택수에서 예외적으로 제외된다.

• 지방 저가 주택: 수도권, 광역시, 세종시를 제외한 지방의 기준시가 3억 원 이하 주택.
• 공동 상속 주택 소수 지분: 지분이 가장 큰 주된 상속인 1명의 주택으로만 산정하고, 소수 지분권자의 주택수에서는 제외.
• 신축 소형 주택: 2024년 1월부터 2027년 12월 사이 취득한 전용면적 60제곱미터 이하 신축 빌라 등 (취득가액 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하).
• 혼인 합가 주택: 혼인으로 2주택 이상이 된 경우, 합가일로부터 5년 이내에 기존 주택 매도 시 배우자 주택은 합산 배제.

 

5월 9일 중과 부활과 무주택자 판단 기준

다주택자 양도세 중과 부활(2026년 5월 9일)에 맞춰 실거주 의무 유예 조건과 무주택자 판단 기준을 짚어보아야 한다.

항목	상세 내용
실거주 의무 유예	2026년 2월 12일 대책에 따라, 다주택자의 조정대상지역 내 임대 주택을 무주택자가 매수 시 최초 임대차 계약 종료일(최대 2028년 2월 11일)까지 실거주 의무 완화.
무주택자 판단 기준	본인 1인이 아닌 세대원 전체가 무주택이어야 하는 무주택 세대 구성원이 기준.
주의 자산	세대원 중 분양권, 입주권 보유 시 유주택자로 분류. 특히 주거용 오피스텔은 지자체 해석에 따라 주택으로 간주될 위험 상존.
판단 시점	토지거래허가 신청일 또는 대출 신청일 기준.
발생 가능 리스크	오피스텔 보유자를 무주택자로 오인하여 허가 승인 후 번복 시, 매매 계약 무효 및 이행강제금 부과 위험.

 

현재 제도가 신설되는 단계이므로 명확한 예규가 부족하다. 매수 전 반드시 관할 시군구청 담당자에게 본인과 세대원의 자산 보유 현황을 알리고 무주택자 인정 여부를 꼼꼼히 검증해야 한다.